〝負動産〟時代を生き抜く

　相続税路線価の全国平均が４年連続で上昇した。これは１９９２年以降初めてのことで、１９９０年代初頭のバブル期の水準を超え、なお上昇を続けている。だが都市部を中心に再開発などの建設ラッシュが続く状況でエコノミストからは「すでに住宅の需給バランスは崩れている」という指摘もなされている。人口減少や高齢社会化が進行していくなかで、放置されたまま朽ち果てる空き家や買い手のつかないマンションなど、売っても二束三文の〝負動産〞が増えることも懸念されている。かわいい孫に「じいじ、そんなマンションいらないよ」などと言われないようにしっかりと対策を講じておきたい。

　全国資産保全支援ネットワーク会長の稲垣俊勝氏（瑞宝興業代表）は「放置して朽ち果てた状態の空き家が増えていくでしょうが、それは言うまでもなく固定資産税という制度に問題があるからです。建物を更地にすると税額が６倍になるからです。制度的に改めないと空き家は増え続ける一方です」と指摘する。

　たとえ廃屋であろうと、家屋が建っている敷地は「住宅用地」とみなされ、敷地２００㎡以下の住宅用地の課税標準額は更地（固定資産税評価額）の６分の１となるからだ。しかし、不動産を放置したままにすると、相続税に加えて毎年の固定資産税や維持費も重くのしかかってくる。

　東京都世田谷区の会社経営者Ｓさんは３年前、地方都市にある一戸建てを親から相続した。「固定資産税の支払いに追われ、固定資産税のために仕事をしているような感じです」というほど、重い税負担に苦しんでいる。

　両親の家が居住地から離れたところにあれば、その管理にまではなかなか手が回らない。建物は放っておけばすぐに劣化し、人に貸すことも売ることもできなくなってしまう。Ｓさんは「地方に土地があるので、なかなか足を運べないのが悩みになっています。放火などがあったら怖いので、処分しようと考えています。住宅はもう築25年になるので、売却も簡単ではない。解体して更地にすることも考えていますが、固定資産税が大幅に上がってしまうのでどうにも動くことができない状態です」とつらい胸の内を吐露する。

　売ることも貸すこともできず、税金や維持管理費などの「赤字」を垂れ流すだけの不動産が今後ますます増えるものと想像できる。不動産には高い資産価値があるという時代は、終わりを迎えつつある。

　15年１月の相続税増税によってもてはやされてきたのが賃貸アパートを建設することによる節税手法だ。相続財産として見たとき、何の評価減もできない現金に比べて様々な特例を利用できる不動産は、やり方次第では大きな節税につながる。だからこそ建設会社などは長期の家賃保証をうたい、銀行から融資を受ける手伝いをするなど、さまざまな手を尽くして建設を提案する。

　地方都市に住むＡさんは４年前、建設業者から「このまま土地をムダにしていると子どもたちが相続税で苦しむことになる」と言われ、総戸数16戸の賃貸アパート建設を決断した。建設会社の営業マンから受けた提案は、土地の所有者が建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、入居者にまた貸しする、いわゆる「サブリース契約」。30年間の家賃を保証するというものだった。

　入居者集めや管理は業者が行い、空室に関係なく毎月一定の家賃を支払う。ここでいう家賃とは、現在の家賃の金額を指すのではなく、あくまでも状況に応じた家賃だということが、細かな文字の契約書に記されていた。空室率によっては最低保証額まで引き下げられる可能性があることを、Ａさんは後で知ったという。

　Ａさんは金融機関から融資を受けてアパートを建てたが、家賃減免を求められ売却を決意。「売却額が融資額よりも少なかったことから多額の借金を抱えることになってしまいました。仕方なく他の土地を売って穴埋めするより仕方なかった」と語る。

　首都圏のある不動産業者によると、「空室物件が増えており、賃貸住宅市場の需給バランスは崩れている」という。賃貸アパート建設が富裕層に対してひっきりなしに提案されるようになり、アパート建設の需要が伸びた結果、その反動で賃貸物件の空室率が急上昇したという。

　不動産業者はアパートを建てれば相続税評価額が下がるとアピールするが、その後のアパート運用のことは考えていないと思っておいた方が身のためだ。相続税対策ばかりに目が行ってしまい、数年先の空室率のことを考慮に入れないと、大きな代償を払うことになりかねない。

　アパート建設に節税効果があるのは事実だが、入居率をある程度長期にわたって維持できれば、という条件が付く。賃貸アパートは戸建て住宅と比較すると建設コストが増し、ローンも長期になるケースが多い。アパートの空室率が高いと、想定した賃料収入に満たず、多額のローン債務を抱えるリスクを秘めている。

　またローン返済が長期に及び、支払いの負担が大きくなりすぎることもある。後を継いだ子どもたちが資金繰りに追われることがないような資金計画を検討する必要がある。財産としての価値や賃料を分析し、一方で空室リスクをどの程度見込むかなど、損失面も考慮して対策を講じるべきだろう。