相続家屋の空き家化を防げ

　調査にあたった司法書士によると、親が所有していた郊外住宅を相続で手に入れたものの、その実家から離れた場所に住居を持っている人が、使うあてもなく相続財産を放置しているケースが多かったという。

　空き家を放置していると、固定資産税を納め続けるだけで何も生み出せず、負の不動産、いわば〝負動産〞になってしまう。しかし、報告書によると、空き家を売却、賃貸など何らかの方法で活用したくても、なかなか実現できない人が多いことが分かる。相談時点で活用できていない理由に関する分析結果では、「買主がみつからない」「価格が折り合わない」「空き家に資産価値がない」として〝買い手がいない〞と回答した人と、あるいは〝借り手がいない〞と回答した人が合わせて全体の半数近くに上った。このほか、活用するための解体費用が捻出できない人、解体後に固定資産税が６倍になることを懸念する人などがいた。

　総務省の「住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月１日時点での「賃貸用の住宅」の空き家は４２９万戸で、賃貸用の住宅全戸数に対する空き家率は約２割に上り、不動産経営者にとって住宅市場は厳しい状況にある。

　親から受け継いだ不動産が新築に近いものであれば、借り手が見つかる可能性は少なからず高まる。しかし、改築などをせずに建築から何十年も経った家屋だと賃貸経営の難易度は高くなる。老朽化や破損が激しい空き家であればなおさらだ。

　そのまま貸すことが難しい不動産には、老朽化した家屋を新築の状態に近づける「リフォーム」や、新たな住宅性能の付加や家屋価値向上のために大規模な工事をする「リノベーション」を施す必要がある。コストは当然掛かるが、収益を生み出すようになる可能性は探るべきだ。市場調査を行っている矢野経済研究所は、平成27年の住宅リフォーム市場は６兆６千億円で、32年には７兆３千億円にまで拡大するとしており、リフォームのニーズは高まりを見せている。

　コストの観点からリノベーションやリフォームを躊躇するようであれば、国土交通省が提唱している「借主負担ＤＩＹ型」での賃貸を視野に入れたい。ＤＩＹは「ドゥー・イット・ユアセルフ」の頭文字で、借り手が自費で修繕や模様替えをすることを認める賃貸借契約だ。貸し手は原則として修繕義務を負わず、借り手は退去時に模様替えなどをした部分の原状回復義務を負わない。契約によって借り手側の自由度は異なるが、持ち家感覚で好きなように壁紙や床の張り替え、水回りのリフォームを認めるのが一般的となっている。

　借主負担ＤＩＹ型は、不動産所有者に修繕義務がないことから近隣の賃料相場より低廉に設定しやすいこと、また、借り手があえて自己負担をしてまでリノベーションやリフォームをする仕組みであることから、短期間での賃貸契約は比較的少ない。借り手は安定した賃料を期待できることになる。