相続税法には、相続財産のなかで事業や居住のために使われていた宅地について、一定の要件を満たせば、その宅地に課税される相続税を減額する「小規模宅地等の特例」という制度がある。

　宅地の利用状況によって最大で８割も減額される非常にありがたい制度だが、適用要件は意外と複雑で、税金のプロである税理士の先生でも適用の可否判断を迷うことがあるようだ。

　特例の適用対象となるのは、「事業に使っている宅地」と「住んでいる宅地」に分けられ、さらに事業用宅地は「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」と細かく３つに種類が分かれる。

　さらに、特例の適用にあたってはそれぞれ要件が異なる。この時点ですでに難解だが、そのなかでも特に判断が難しい事業用宅地について事例を紹介する。

　被相続人が営んでいた酒屋を取り壊して、相続税の申告期限までに賃貸アパートに建て替えたとする。この場合、酒屋とは異なる賃貸アパート事業に転業しているので、特定事業用宅地等として認められない。しかし、酒屋をコンビニエンスストアにしたのであれば、被相続人の事業の一部を他の事業に転業したにすぎないため、特定事業用宅地等として認められる。

　また、区分所有登記がされている完全分離型二世帯住宅では、分譲マンションと同じ取り扱いとなり、特定居住用宅地等と認められない。

　被相続人が老人ホームに入居して、居住していた自宅が空き家となったとしても、そこでの居住は継続しているものとして、特定居住用宅地等として認められる。ただし、別の場所で暮らしていた親族が空き家となった自宅に住み始めたり、他人に賃貸したりした場合には、「居住が継続している」ことにはならないので、特定居住用宅地として認められなくなる。

　被相続人が居住していた宅地が海外にある場合でも、特例の適用要件にはその宅地等の所在地については定められていないため適用が可能となる。相続開始の直前で、宅地がどの区分にあたるかで税額は大きく変わるため、特例の適用にあたっては必ず税理士に相談するべきだろう。(2018/10/31)