土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときには、譲渡がなかったものとする「固定資産の交換の特例」がある。この特例を受けるためにはいくつかの要件を満たさなければならない。

　まず、交換により譲渡する資産と取得する資産はいずれも固定資産であること。また土地と土地、建物と建物のように互いが同じ種類の資産であることが条件だ。このとき借地権は土地に含まれ、建物に付属する設備や構築物は建物に含まれる。なお、不動産業者などが販売用に所有している棚卸資産は特例の対象にならない。

　また、交換により譲渡する資産は１年以上所有していたものである一方、取得する資産は交換の相手が１年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでない場合に限る。さらに、交換によって取得する資産は譲渡する資産の交換直前と同じ用途で使用しなければならない。例えば土地は、宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野などの用途に、建物は居住用、店舗用、事務所用、工場用、倉庫用などの用途に区分される。

　加えて、交換で譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、時価の高い方の価額の20％以内であることも重要な条件だ。ただし、この特例が受けられる場合でも交換に伴って相手から金銭などの交換差金を受け取れば、その差金が所得税の課税対象になる。

　交換で取得した資産の一部を、譲渡した資産と同じ用途に使用しなかった場合、その分の資産の価額が交換差金となる。また、一つの資産のうち一部を交換し、他の部分を売買したときも、その売買代金が交換差金になる。

　土地と建物を一括して交換したときに、土地と建物の総額が等しくても、土地と土地、建物と建物の種類ごとに価額が異なっている場合は、その種類ごとのそれぞれの差額が交換差金となる。この特例を受ける際は、確定申告書に記載し、譲渡所得の内訳書を添付して提出する。(2018/08/03)