投資用の中古不動産は、すでに収益物件としての実績があり、購入後の賃貸経営についてもある程度の見通しが立っている。しかし中古物件の購入には、新築にはない特有の難しさがあることも認識しておきたい。

　中古物件はすでに店子が入っていることがほとんどのため、購入を検討するに当たっては部屋の中を確認するのが難しい。どんな不具合が隠れているか分からず、もし購入後に不具合が見つかれば修繕のための費用が発生し、投資前に見込んでいた利益がすべて吹き飛んでしまう恐れも否定できない。

　そこで中古物件の修繕リスクを防ぐ対策の一つとして、一級建築士などの専門家に建物の事前調査をしてもらうことを検討したい。特にチェックするべきポイントは、修繕費用が高くつく傾向にある、①屋上防水、②外壁塗装、③給水管や排水管などの配管関係、④エレベーター、⑤耐震性能――の５点だ。

　費用以前に、そもそも修繕が不可能なものもあり、事前調査をすることで物件の持つこれらのリスクの把握が可能だ。修繕が必要となれば、その費用を物件価格に加えてもなお利益が出るかどうか、再検討が必要だろう。

　また、過去に雨漏りや漏水をしたことはないか、どんな修繕をしてきたか、エレベーターの保守状況はどうかなど、建物の修繕履歴も調べておきたい。給湯器があるにもかかわらず一度も給湯器の取り替えをしたことがなかったり、屋上防水の工事をしていなかったりといった事情が明らかになれば、取得後に発生しそうなコストを把握することが可能だ。(2019/11/08)