生産緑地の2022年問題
地主さんは対策急務
２０２２年に首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏の地価が暴落すると、不動産業界でささやかれている。最大１万ヘクタールの「生産緑地」が宅地として一斉に売り出され土地が供給過多になると見られているためだ。この「２０２２年問題」は、消費税増税や東京五輪の後に予想される景気後退に、地価下落のかたちでダメを押す可能性がある。生産緑地やその周辺の土地を持つ人は〝待ったなし〞の対応が不可欠となっている。
生産緑地の指定制度は、都市部やその周辺の緑地の保全を目的に１９９２年にスタートした。市街化区域にある３００㎡以上（２０１７年以前は５００㎡以上）の土地で農業を続けることを前提に指定を受けると、30年にわたって固定資産税が宅地の２００分の１程度に減税される。このほか、生産緑地を所有している人の死亡後に相続人が引き続き農業を続けるのであれば、相続税の納税が猶予される。
ただ、税優遇を受けられる反面、死亡や健康上の理由で農業を続けられない状態にならない限り、農作物の生産以外の用途で土地を使うことはできず、売却も禁じられている。制限期間は30年と長期だ。
生産緑地問題に関するセミナーを各地で行っているＮＰＯ法人都市農家再生研究会の藤田壮一郎専務理事は、「生産緑地の指定から10年や20年経つと、所有者が高齢になって営農が難しくなる。また、不動産経営に移行した方が収入を得やすい地域もあるが、30年間は農業をしなければならないというしばりがあるので、たいした収益にならなくても農家を続けざるを得ない状況だ」と、生産緑地指定の解除の時期を待ちわびている人が少なくない実態を語る。
3年後は購入の好機か？
生産緑地は現時点で全国に約１万３千ヘクタールあり、このうち制度がスタートした92年に指定を受けた土地が約８割とされている。すなわち２０２２年に指定から30年を迎える土地は単純計算で約１万ヘクタールにも及ぶ。面積で例えるならば、神奈川の横須賀市や茨城のひたちなか市、兵庫の西宮市などの自治体と同じ程度の広大な土地が、流通市場に流れ込む可能性があるわけだ。
実際、92年に「生産緑地」の指定を受けた関東地方の栗木夕介さん（仮名）は、「ろくな儲けにもならないのに、指定を受けたために農作物を作ることしかできなかった」と、指定から30年が経ち、晴れて土地を売却できる22年が来ることを指折り数えて待っている。
生産緑地の持ち主にとって、今から３年間は資産の有効活用法を真剣に考えるチャンスであることは間違いなく、「これまで営農にしか使えなかった土地の新たな活用法を探る動きも出ている」（藤田氏）という状況だ。
大量の土地が売却物件になれば土地全体の価格は暴落しかねないため、３年後は土地の買い取りのチャンスが到来することになる。逆に言えば「生産緑地が市場に出回っていない今こそが、周辺の土地の持ち主にとって売却のラストチャンスとなる可能性は十分にある」（藤田氏）。
ただし、生産緑地は指定から30年後に自治体への買い取り請求という手続きを経た後に売買が可能となるが、相続税の納税猶予を受けている人は、指定解除を受けた時点でその猶予も打ち切りになるため注意が必要だ。
周辺の地価にも影響が
生産緑地の指定が解除されて自由な用途で使えるようになるのは22年以降だが、最近の法改正により、現状でも生産緑地の制限は徐々に緩和されてきている。以前は農産物の生産に必要な施設や貯蔵施設などしか設置できなかったが、昨年からはジャムなどの加工物の製造所のほか、農産物を使用したメニューを提供する農家レストランも認められるようになっている。
また、地主自身が農業を続けなくても、一般企業やＮＰＯ法人に土地を貸すことで農地を維持できるのであれば、税優遇の対象となる制度も始まった。農業収入以外の収入源を作りながら、税優遇を受けられることになる。
さらに、現状でも可能な生産緑地の活用法としては、社会福祉を目的にした事業への貸し出しがある。特別養護老人ホーム（特養）のための土地として認可された事例がいくつかあり、公共目的であれば農業以外の利用でも認められることが多い。
都心で地価が下落すると、全国にその影響が波及する可能性は高い。22年までに生産緑地の持ち主はもちろんのこと、周辺の土地を持つ人をはじめとした地主は何らかの対策を講じないと損をしてしまうおそれがある。「２０２２年問題」は、決して生産緑地の所有者だけに限った問題ではない。
(2019/05/17更新)