エリアで変わる相続税対策

　国土交通省がこのほど公表した２０１９年の公示地価によれば、全国の土地は引き続き上昇傾向を維持し、下落が続く地点でも下げ幅は縮小しつつあるという結果が出ている。

　もっとも、内容を詳しく見てみると、日本全国の景気が等しく良いとは言えないこともうかがえる。全国に２万１５００ある調査地点のうち、約半数の48％では地価の下落が続いているのが現状で、東京・大阪・名古屋の３大都市圏を除いたエリアは「地方圏」と一まとめにされているものの、その平均を引っ張り上げているのは札幌、仙台、広島、福岡のいわゆる「札仙広福」の中枢都市に他ならない。

　都道府県ごとの平均をみれば、47都道府県のうちプラスになっているのは住宅地で15都府県、商業地でも19都道府県に過ぎず〝土地バブル〞は限られたごく一部の話で、日本列島の大部分では地価が下がり続けていることになる。

　また、限られた一部の〝土地バブル〞についても、基準地価が示すデータからは、崩壊の兆しとも取れる動きが生まれつつある。例えば７年連続で全国最高価格を維持している東京都中央区の「銀座２ －６ －７」は、価格こそ伸び続けているものの、その伸び率は２０１６年には前年比25・０％だったものが、翌17年には17・９％へ、さらに18年には７・７％へと鈍化している。そして今回の伸び率は３・１％と急激に鈍り、数年以内に上げ止まる気配を見せている。

　ところがここにきて、所有する不動産の地価が下落に転じるとしたら何が変わるだろうか。上昇し続ける地価を基に相続財産としての価値を想定して、遺産分割での相続人の間のバランスを考えていた場合、地価の下落を踏まえた再計算が必要となる。例えば後継者である長男には全自社株を引き継がせる一方で、次男には自宅を相続させることでバランスが取れていたはずが、自宅の価値が下がれば、次男の不満のもとになりかねない。自社株を分散させたくないのであれば、それに代わる現金や生命保険などを用意しなければならないケースも出てくるだろう。

　また、持っている土地が商業地の投資用不動産などであれば、最適なタイミングを見計らっての売却も検討する必要がある。いつが〝天井〞になるかはエリアごと、さらにいえば物件ごとによって異なるため、綿密なシミュレーションと決断が必要になる。どちらにせよ、現在の地価高騰は機関投資家などによる投資熱がけん引しているバブル的な側面もある点を踏まえ、下落に転じた時のリスク対策は必ず講じておくことが求められる。

　消費税の増税が不動産市場にどう影響していくのかも、今後の地価動向を占う上で外すことのできない要素となる。14年の８％への引き上げ時には、新築マンション契約件数が１カ月で４割落ち込むような顕著な影響が見られたが、今回の増税では住宅取得資金贈与の非課税特例の拡充や次世代住宅ポイントといった手厚い増税対策が施されることもあり、不動産価格にそこまで大きな影響は出ないとも言われる。

　しかし各種の期間限定の経済対策が終わった後、10％の負担が日常生活に食い込んでいくなかで、これまでのように地価が上昇を続けていくとは限らない。来たるべき〝天井〞を見据えて賢く立ち回らなければ、相続税対策に失敗し、バブルの二の舞となる可能性もゼロではないだろう。

(2019/12/03更新)